В Нью-Йорку розгортається безпрецедентна дискусія щодо майбутнього оренди житла. Для України, де ринок був перегрітий навіть до повномасштабної війни, ситуація в деяких регіонах, включаючи столицю, давно стала критичної.
Після розслідувань про те, що великі орендодавці використовували алгоритмічні системи для синхронізації та підвищення ставок оренди, штат Нью-Йорк ухвалив рішення заборонити такі програми. Це не просто технічне обмеження, а визнання, що коли ціни формує непрозорий механізм, оренда перестає бути ринком і перетворюється на контрольовану систему, де звичайний орендар не має жодного впливу.
Рішення Нью-Йорка підсвічує проблему глобального масштабу: якщо орендний ринок лишається нерегульованим, він стає недоступним для людей із середнім доходом навіть у багатих країнах. Такий сигнал особливо актуальний для України, де оренда житла за останні роки стала одним із найбільших фінансових тягарів для домогосподарств.
Данія: висока оренда, але працюючий ринок Данію часто називають країною, де люди багато заробляють і багато платять. Але в основі її успіху забезпечення людей житлом – не лише рівень доходів, а чітко врегульований і передбачуваний ринок оренди.
У Копенгагені квартира з однією спальнею (двокімнатна) в центрі коштує приблизно 13 500 DKK (1 800 євро) на місяць. На околицях столиці подібне житло можна винаймати за 1 200-1 300 євро. Середня чиста зарплата становить близько 30 000 DKK (4 000 євро). Формально оренда квартири з однією спальнею може складати від 30 до 45 відсотків доходу. І навіть якщо частка може здаватися відносно високою, в Данії це не викликає кризи.
По-перше, орендар у цій моделі захищений законом не менше, ніж власник житла. Договори чіткі, умови зрозумілі, житло має відповідати встановленим стандартам, а будь-яке підвищення оренди повинно бути обґрунтованим. Більше того, частина житла в старому фонді має граничні рамки щорічного зростання цін, закріплені на рівні муніципалітетів.
Ще один важливий елемент данської системи – велика частка житла, яке зводиться або підтримується муніципалітетами та кооперативними організаціями. Оренда такої квартири може коштувати 300-700 євро на місяць, і здаватися на пільгових умовах вразливим категоріям громадян. Тобто частина ринку існує не заради максимізації прибутку, а заради забезпечення соціальної стабільності. Це дозволяє витримувати високі ціни в комерційному сегменті – без ризику тотальної недоступності.
Німеччина: країна орендарів У Німеччині оренда є нормою, а не вимушеною альтернативою. Більшість мешканців великих міст живе в орендованому житлі протягом десятиліть, часто без намірів купувати власну квартиру. Це стало можливим завдяки високому рівню захисту орендарів, довгостроковим договорам і чітким правилам, які регулюють поведінку ринку.
Середня чиста зарплата в Німеччині становить близько 2 937 євро. Оренда квартири з однією спальнею в центрі – близько 1 276 євро, поза центром – 900 євро, або приблизно 33-43 відсотки від середнього доходу. Формально майже те саме співвідношення, що і в Данії. Але на відміну від багатьох інших країн Європи, німецька оренда не є хаотичною. Різкі стрибки вартості заборонені, зростання ставки прив’язане до загального індексу цін, а якість житла регулюється на рівні стандартів, обов’язкових для всіх власників.
Внаслідок цього оренда не сприймається як фінансова загроза. Вона є частиною нормального життєвого циклу, а не нестабільним рішенням на короткий строк.
Іспанія: коли державний захист орендаря переходить у крайність Іспанія — приклад країни, де захист прав орендарів став настільки сильним, що ринок житла почав працювати за абсолютно іншою логікою. Після кризи 2008 року держава зробила пріоритетом стабільність, захист і довготривалість орендних відносин. У результаті орендар, який офіційно уклав договір, має право залишатися у квартирі щонайменше п’ять років, а якщо власник — юридична особа, то сім. Підвищення орендної плати жорстко прив’язане до інфляції, а в окремих містах, таких як Барселона, існують навіть карти максимально допустимих ставок.
Але на практиці ці закони створили і побічні ефекти. Частина власників перестала виходити на ринок, а деякі квартири залишаються порожніми просто тому, що власники бояться втратити контроль над своєю нерухомістю. Іспанія стала прикладом того, як "надмірний" захист орендаря може породити дисбаланс — у тому числі через явище, яке на пострадянському просторі звучить майже неймовірно.
Однією з найгостріших проблем іспанського ринку стали окупаси — люди, які незаконно займають житло і фактично можуть жити там місяцями або навіть роками, поки триває судовий процес. Через складність процедури виселення та високий рівень юридичного захисту "мешканця", власник нерухомості опиняється у ситуації, де його права обмежені більше, ніж права того, хто проживає у його квартирі без договору.
Поліція не має права виселяти окупаса на місці, якщо пройшло більше 48 годин від моменту проникнення. Далі — лише суд, який часто триває довго, і весь цей час власник не може користуватися власним житлом. У медіа неодноразово описували випадки, коли власники роками не могли повернути свої квартири, оплачуючи при цьому податки, комунальні послуги та юридичні витрати.
Окупасів стало настільки багато, що в окремих регіонах з’явилися приватні фірми, які "проводять переговори" із ними або допомагають юридично й технічно повернути житло, бо держава не справляється з масштабом проблеми. Це крайня точка дисбалансу ринку, коли правова система настільки захищає житлові права мешканця, що створює поле для зловживань.
Україна: коли оренда перевищує можливості Україна має іншу вихідну точку. За даними ЛУН, середня оренда однокімнатної квартири у Києві становить близько 17 000 грн, а двокімнатної – близько 23 000 грн. У багатьох випадках це перевищує 50-60 відсотків середнього доходу, а іноді й більше. На додачу до високих цін, український орендар практично не має юридичного захисту. Договори часто укладаються неофіційно, умови змінюються на розсуд власника, а будь-яка стабільність – радше випадковість, ніж правило.
Ще один важливий фактор – нестача житла, яке створене спеціально під орендну модель. Більшість квартир на ринку – приватні інвестиції, а не продумана частина житлової політики міста. Через це пропозиція не встигає за попитом і не адаптована до потреб різних груп населення.
У поєднанні з внутрішньою міграцією та воєнними наслідками це призводить до ситуації, коли оренда стає одним із найбільших бар’єрів для економічної мобільності українців.
Уроки, які може взяти Україна Міжнародний досвід демонструє, що доступна оренда не виникає сама собою. Вона є результатом політичних рішень, економічної логіки та соціальної відповідальності. З одного боку, Нью-Йорк, де непрозорість і алгоритми створили недоступний ринок. З іншого – Іспанія, де надмірний юридичний захист орендарів та феномен окупасів зменшив мотивацію власників виходити на ринок.
Україна має шанс не допустити жодної з цих крайностей. Рецепт у грамотній, передбачуваній системі оренди, де:
Саме цей баланс і визначатиме, чи зможе Україна побудувати сучасну, мобільну, конкурентну модель.
Перше, що потрібно Україні – прозорість. Як показує приклад Нью-Йорка та, наприклад, Копенгагена – ринок може бути дорогим, але не має права бути непрозорим. Чіткі стандарти договорів, доступ до інформації про реальні середні ставки, захист орендарів і відповідальність орендодавців – це мінімальний набір, перевірений десятками країн.
Другий важливий крок – зростання пропозиції орендного житла. У Данії, Австрії чи Нідерландах міста та кооперативи відіграють ключову роль у створенні довгострокової оренди. Українським мегаполісам варто переймати цю модель і працювати з девелоперами не лише як із продавцями квартир, а як із партнерами у створенні житлової інфраструктури.
Третій елемент – баланс між доходами й витратами. Якщо частка витрат на оренду невиправдано висока, держава має підтримати орендарів, стимулювати появу нового житла, або робити обидва кроки одночасно. Це питання не лише соціального захисту, але й економічної конкурентоспроможності міст.
Світ уже проходив через кризи оренди, і досвід лише підтверджує:
без втручання ринок може стати непрозорим, недоступним і несправедливим. Україна сьогодні має шанс не повторювати чужі помилки, а створити модель оренди, яка базується на прозорості, якості та балансі інтересів.
Міста, які піклуються про орендарів, стають сильнішими. Країни, що інвестують у доступне житло, отримують стабільність і розвиток. Україна може стати однією з таких держав, якщо почне сприймати ринок оренди не як стихійне явище, одним з ключових елементів своєї економічної політики.