Как гром среди ясного неба прозвучало с трибуны Верховной Рады обещание президента Владимира Зеленского запустить программу «Украинская мечта», в рамках которой каждый украинец сможет получить кредит под 5% годовых, в том числе на приобретение жилья. «Пять процентов кредита в гривне каждому, кто платит налоги, на приобретение недвижимости, электромобиля, получение образования или смены профессии», — широко, как в сказке, махнул рукавом Зеленский во время президентского ежегодного послания в парламенте. Однако до сих пор никто не смог объяснить, как должна быть воплощена в жизнь идея, озвученная главой государства.
Новость об обещанном снижении ставки по ипотеке застигла врасплох не только простых граждан, но и, по нашим данным, ответственных за жилищную политику чиновников из высоких кабинетов. Что ж, если государство говорит намеками, попробуем своими силами найти ответ на этот важный для сотен тысяч бесквартирных украинцев вопрос.
Коммерческие банки не могут кредитовать население под ставку ниже учетной ставки Национального банка: банкиры — не благотворители, и раздавать деньги дешевле, чем стоит этот товар в нашей стране, они не будут, да и не имеют права. Напомним: стоимость денег в финансовой системе страны определяет ставка центрального банка. Актуальный ее размер сейчас 9%. То есть, взять ипотеку по ставке ниже этого уровня в экономических условиях Украины не получится. В конце концов это незаконно: ст. 47 Закона «О банках и банковской деятельности» запрещает банку кредитовать под процент, ставка которого ниже процентной ставки по кредитам, которые берет сам банк, и процентной ставки, которая выплачивается по депозитам.
На самом деле банковские кредитные проценты значительно выше учетной ставки Нацбанка, который делает жилищные кредиты в нашей стране фантастически дорогими, с точки зрения европейца, и недосягаемыми для большинства украинцев. И как бы убедительно ни бубнили чиновники мантры о необходимости стимулировать «естественное» снижение банками кредитных ставок, заклинаниями законы экономики еще никто не отменял.
Как же в таком случае, спросит углубленный в жилищную тему читатель, работает программа «Доступная ипотека 7%», старт которой в марте этого года под фанфары лично «освятил» глава государства? Дело в том, что этот проект банки реализуют, кредитуя своих клиентов под реальный процент, который сегодня составляет от 13 до 18%. С учетом именно «полноразмерных» ставок оцениваются возможности потенциального получателя кредита, и такие цифры указаны в договоре ипотеки. А разницу между реальной кредитной ставкой и обещанными государством 7% банкам компенсирует правительство через Фонд развития предпринимательства. Фактически с сомнительной экономической выгодой перекачивая деньги государственного бюджета в коммерческие структуры, но это такие «пустяки» на фоне мегаломании нынешней власти с ее большими строительствами…
Но рано или поздно бюджетный ресурс для компенсации банкам может исчерпаться или энтузиазм чиновников выветриться. В таком случае семьи получателей «сенсационного» кредита окажутся один на один с жестокой реальностью в виде реальной банковской ставки по ипотеке. Договор читали, когда подписывали? А квартира же в залоге у банка…
Принимая во внимание еще и сложные для рядового человека условия участия в программе, следует ли удивляться, что «ипотека-7%», как и предыдущее не менее громкое обещание власти, «ипотека-10%», не вызвала ажиотажа на рынке недвижимости. Сейчас объем льготного кредитования чуть больше миллиарда гривен, а количество выданных кредитов — 1274. Чтобы понимать масштаб: немного меньший объем ипотеки банки выдали только за сентябрь. В общем, как сообщают в НБУ, за январь-сентябрь 2021 года банки выдали более 7,5 тысяч ипотечных кредитов на 6,1 млрд грн (возможно, сюда вошли и «государственные» кредиты). Заметим, что рынок ипотеки остается весьма концентрированным: на пять банков приходится до 90% новых соглашений.
Следовательно, Фонд развития предпринимательства вряд ли потянет еще одно обещание президента, «ипотеку-5%». Тогда кто? Кредитовать по ставке ниже учетной ставки НБУ имеет право Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству: согласно уставу это неприбыльное учреждение, кредитный портфель которого достиг 2 млрд грн, уже выдает кредиты под 3% годовых. В конце 2019 года в бюджете нашлось 200 млн грн, за которые реализовали пилотный проект ипотеки для участников АТО и внутренних переселенцев. Эксперимент вызвал большой ажиотаж, но потом у власти резко пропал интерес к жилищным программам. Точнее, сместились акценты в сторону упомянутых выше популистских прожектов.
«Держмолодьжитло» и сейчас кредитует покупку жилья для перемещенных лиц под 3%, но уже за деньги правительства Германии, которое выдало для этого безвозвратный грант на 25,5 млн евро. А деньги из украинского бюджета куда идут?
Возможно, выполнить неожиданно поставленное президентом задание сможет учреждение, созданное Минфином для более полного удовлетворения потребностей граждан в доступном жилье, — Украинская финансово-жилищная компания. Однако за год существования УФЖК (не парадокс ли) так и не начала работать, зато налогоплательщики вежливо финансируют зарплату ее чиновников и другие текущие расходы структуры с пока что не доказанной эффективностью.
Правительство через возглавляемое Сергеем Марченко Министерство финансов решил выпустить облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ) на 20 млрд грн. Из них должны финансироваться программы Украинской финансово-жилищной компании — лизинг жилья и кредитование покупки квартир. Правда, не для всех, а для отдельных категорий, среди которых, например, государственные служащие. Несмотря на все уважение, не самый социально уязвимый слой украинцев…
«Зеркало недели» еще летом анализировало предложенный финансовыми чиновниками механизм. Как мы и прогнозировали, «жилищные ОВГЗ» выпущены глубокой осенью, кажется в конце ноября, без каких-либо официальных сообщений и публичной огласки этой в принципе важной новости…
В связи с этим несколько слов о материях экономических. Не волнуйтесь, калькулятор не понадобится: все понятно и так. Облигации для УФЖК выпущены на 15 лет по ставке до 13% годовых. А кредиты Украинская финансово-жилищная компания будет выдавать под значительно более низкие проценты (возможно, под упомянутые Зеленским 5%). Угадайте, кто компенсирует разницу. Мягко говоря, это невыгодный для государства механизм: квартиры финансово-жилищная компания продаст или отдаст в лизинг сегодня, а платить за все это будем мы долгие годы. Кроме того, со следующего года УФЖК ежеквартально будет получать из государственного бюджета по 650 млн грн как проценты по «жилищным ОВГЗ». Эти деньги в росписи финансов государства заложены в статье «Обслуживание внутреннего государственного долга». И проценты, и сам долг будут выплачивать еще и наши дети. «Гениальная» схема.
Да еще и немалая часть из 20 млрд грн пойдет на погашение долгов Государственного ипотечного учреждения, присоединенного к УФЖК: гарантированные государством обязательства ГИУ достигают 7,7 млрд грн. В первом полугодии этого года Минфин уже выплатил по облигациям ГИУ 1,75 млрд грн. Не хочется верить злым языкам, не исключающим, что глубинная суть появления выдуманной Минфином компании на рынке жилья заключалась в том, чтобы контролировать процесс погашения долгов фактического банкрота из средств бюджета.
Неизвестно, сработали ли приведенные аргументы, сказалось ли годовое отсутствие признаков жизни со стороны Украинской финансово-жилищной компании. Так или иначе, 2 декабря правительство приняло неожиданное решение: забрать из управления Минфина и ГИУ, и УФЖК и передать их в подчинение Министерству экономики. Возможно, новый руководитель экономического министерства Юлия Свириденко по-новому взглянет на жилищную политику и способы ее реализации и заодно найдет умелого исполнителя для президентской программы «ипотека под 5%».
А пока что у нас парадоксальная ситуация: с одной стороны, 2021 год выдался как никогда щедрым на «бумажные» обещания власти упростить путь рядового украинца к собственному жилью.
А в реальной жизни на проверенные жилищные программы денег в бюджете не нашлось как в прошлом и нынешнем годах, так и на 2022-й. Немцы находят сотни миллионов на жилье для наших граждан, а мы нет. Чудеса?
При этом у власти есть время и вдохновение придумывать то компании-«новоделы», то все более странные идеи об ипотеке, которая дешевеет в Украине прямо на глазах. К сожалению, лишь в воображении чиновника, а не для «маленького украинца», которому позарез нужно жилье, а не обещания.