Прошло два года с момента отмены печально известной коррупционной схемы при оценке недвижимости для налогообложения, что вылилось в огромный скандал. Оправдались ли надежды депутатов на волшебное определение стоимости недвижимости для налогообложения путем выдачи справки о стоимости? Боюсь, нет. Проблемы обнажила война: модуль, который должен определять рыночную стоимость недвижимости, слишком часто дает сбои. И страдают от этого как частные лица, так и бюджет государства. Потому что как можно автоматически определить цену недвижимости, если подсчитывающий модуль опирается на цены недвижимости, реализованной еще до войны. И разве только это...
[see_also ids="524347"]
Напомним, что в Украине договоры купли-продажи недвижимости облагаются налогами. В большинстве случаев налог составляет 1% в виде пошлины, еще 1% платится в Пенсионный фонд. Бывают случаи, когда дополнительно уплачивается 5% в бюджет и 1,5% военного сбора. Проценты начисляются от рыночной стоимости недвижимости, которую можно взять из справки, выданной владельцу Фондом государственного имущества (ФГИ). В случае несогласия с оценкой в справке владелец может обратиться к сертифицированному оценщику.
За методологию оценки, а следовательно, и за результаты в справке, отвечает ФГИ. Он также организовывает обучение оценщиков, выдачу квалификационных свидетельств и «сертификатов субъектов оценочной деятельности» (СОД) — аналога лицензии.
Рыночную стоимость рассчитывают по старой базе?
Но сегодня справки не отражают реальную рыночную стоимость. Иначе зачем бы Фонд госимущества отменил сертификаты на право оценки сразу 24 компаниям в один день — 27 января? Таким образом, не оправдалась давняя надежда на то, что так называемый модуль все «порешает» и выдаст замечательные справки, а оценщики будут выполнять оценки только небольшого количества объектов, владельцы которых не согласятся со стоимостью, указанной в справке.
Но сложилось не так, как предполагалось. Почему? На то есть множество причин, и специалистам они были очевидны с самого начала. Но кто же в Украине слушает этих специалистов? Сегодня уже можно констатировать, что, несмотря на заверения ФГИ, сделать в автоматическом режиме корректные справки (согласно рыночным ценам) практически невозможно. А вот некорректные — сколько угодно...
Что же произошло? А произошло вот что. Те же справки начали выдавать цены, которые были иногда в несколько раз ниже рыночных, а иногда наоборот — намного выше. И когда зафиксированная цена была ниже реальной, владельцы платили заниженные налоги и платежи. Они были довольны, а госбюджет?
Понятно, что в этом случае государственный бюджет недополучал налоги. Зато, если цены в справках оказывались завышенными, владельцы обращались к оценщикам за рыночной оценкой. При этом оценщики могли сделать оценку только на 25% ниже или выше определенной в справке. Почему Фонд поставил верхнюю границу, не очень понятно? Он что — не хочет, чтобы поступало больше налогов?
Если оценщики не могли помочь, у владельцев недвижимости оставался еще шанс пройти рецензирование в Фонде госимущества. Но такое рецензирование требовало времени — около двух недель. Но это если есть электричество. Если же с ним проблемы, то рецензирование могло забрать два-три месяца!
Конечно, не все владельцы недвижимости соглашались ждать так долго, поскольку опасались, что за это время покупатель передумает, поэтому часть владельцев соглашалась платить налоги вдвое или втрое выше, чем требовала бы рыночная стоимость.
[see_also ids="533081"]
Вместо цен договоров учитываются цены предложений
Следовательно, в одних случаях страдал госбюджет, в других — владельцы недвижимости, а Фонд беспощадно критиковали за завышенную стоимость. Однажды ФГИ даже пожаловался на эту критику. Далее цитата исполняющей обязанности главы Фонда госимущества Ольги Батовой: «У нас исторически нет информационной базы о стоимости разных объектов. Любая автоматическая оценка должна на чем-то базироваться. Например, покупаешь квартиру в селе, где пять лет не было ни одной продажи, в таком случае база не может автоматически сделать реальную оценку. На это жалуются все, обвиняют Фонд, но реально ни технически, ни логически что-то с этим сделать невозможно».
Следовательно, Ольга Батова жалуется на отсутствие надлежащей информационной базы. И неужели это новость? Неужели, когда Фонд брал обязательство выдавать справки, он не знал, что базы нет? А откуда она могла взяться? Ведь ни Фонд, ни Кабмин ничего не делали для того, чтобы она была, не стимулировали раскрытия информации о договорах владельцами, как это делается везде в мире и должно быть у нас.
Более того, модуль, которым пользуется Фонд, до сих пор использует не цены договоров, а цены предложений, которые, согласитесь, могут существенно отличаться от реальных цен договоров. А вишенка на торте — модуль пользуется результатами оценок, которые есть в базе Фонда, что вообще противоречит дефиниции рыночной стоимости, изложенной в национальных стандартах. Поскольку же во время войны реальные цены на некоторых рынках упали вдвое, «старые» данные вообще не могут работать.
Всем специалистам понятно: если в каком-то регионе рынок «слабый», то есть транзакций мало или их совсем нет, потому что там никто не покупал недвижимость последние пять лет, то автоматизированная оценка модулем априори не может быть корректной.
То же происходит и с коммерческой недвижимостью, где количество договоров и предложений к договорам недостаточное для обоснованной автоматической оценки. В то же время, оценивая коммерческую недвижимость, оценщик, в отличие от автоматического модуля, использует более гибкие приемы и методы, позволяющие получить приемлемый результат.
Автоматизированная оценка недвижимости модулем может работать там, где есть довольно большой массив данных по однотипным объектам, и очень плохо работает там, где количество данных ограничено. Все это знают, но почему-то никто не пытается это учесть.
Война только выявила проблему. По данным Минюста, во время военного положения почти на всех рынках недвижимости количество договоров упало в 2,5 раза. Рынок — слабый, а продажи точечные. Так неужели непонятно, что оценки, которые проводились до полномасштабного вторжения, неприемлемы для объектов недвижимости сегодня? А если слабым рынком считались села или районные города, то теперь слабыми рынками стали и многие города, где цены предложений остаются «как до войны», но по этим ценам никто не покупает.
Впрочем, результаты из этих справок, к сожалению, не становятся публично известными — не публикуются на сайте Фонда. Видимо, чтобы никто не мог проанализировать? Создается впечатление, что эта информация скрывается.
[see_also ids="525628"]
Война и справки
Что же делать? Во-первых, проверять. Результаты работы как автоматического модуля, так и, конечно, оценщиков. И если, например, результат, полученный оценщиком, не будет укладываться в разумный диапазон, то такая оценка не должна быть приемлемой. Тогда нужно воспользоваться таким инструментом, как «рецензирование отчетов», который сегодня выполняет Фонд. Только же надо сократить неприемлемые на сегодняшний день сроки выполнения самого рецензирования, например, увеличив количество рецензентов и повысив им зарплату.
Обязательно нужно снять ограничения для работы оценщика, выраженные значением 25% от непонятного и некорректного определения в справке, поскольку оно иногда меньше не на 25% от данных рынка, а втрое!
Так, известны примеры, когда стоимость паркинга в Киеве составляла 30 тыс. долл. , а справка при этом выдавалась на 55 тыс. грн. Конечно, владельцы были удивлены и удовлетворены. Они зарегистрировали имущество так, как предлагала справка. Но государство же понесло немалые убытки от такой справки. Не думаю, что эти деньги лишние для страны в состоянии войны.
Самое неприятное, что таких примеров сейчас очень много. Но чиновников это почему-то не волнует.
В то же время Фонд госимущества демонстрирует свою «тяжелую» работу путем отмены разрешений на выполнение оценки. Это напоминает поиск утраченного портмоне не там, где потерял, а там, где есть свет.
Но ведь справедливые налоги — заявленный принцип современной налоговой системы. Граждане не должны ни переплачивать налоги, ни недоплачивать. Похоже, что простая отмена на время войны печально известной «справки» без особых усилий приблизит нас к этому результату.
[votes id="930"]
Больше статей Людмилы Симоновой читайте по ссылке.