Верховная Рада 15 августа приняла во втором чтении и в целом закон №5091 – о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем. "За" проголосовало 257 народных депутатов.

Цель закона – гарантирование государством вещественных прав вкладчиков на объекты недвижимости, находящиеся в процессе строительства.

Закон, в частности:

устанавливает условия, при которых объекты незавершенного строительства, будущие объекты недвижимости могут являться объектами гражданских прав;

определяет особенности инвестирования и финансирования строящихся объектов с использованием негосударственных средств;

определяет особенности договора по организации и финансированию строительства объекта;

определяет основные требования к раскрытию заказчиком строительства (девелопером строительства, управляющим фондом финансирования строительства) информации о делимом объекте незавершенного строительства (многоквартирный дом);

вводит механизм государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости;

создает возможность получать право на выполнение строительных работ и осуществлять государственную регистрацию права собственности на объект строительства и его составные части (квартиры, гаражные боксы, другие жилые и нежилые помещения, машиноместа и т. д. объектами недвижимого имущества) по принципу "единого окна" и т. п.

Проще говоря, Верховная Рада устранила пробелы в законодательстве в сфере привлечения средств физических и юридических лиц в строительство недвижимости.

Закон призван оградить права вкладчиков в строительство от недобросовестных застройщиков. Следовательно - покончить с практикой жилищных недостроев, количество которых растет с каждым годом.

Принятие закона было очень положительно воспринято банковской системой.

"Банки обещают вместе с НБУ запустить ипотеку после его внедрения", - прокомментировал первый заместитель председателя Комитета ВР по вопросам налоговой политики Ярослав Железняк.

Напомним, инвестирование в строительство в Украине было абсолютно рискованным занятием. Случаи, когда вкладчики не могли ни получить в собственность объекты недвижимого имущества, ни вернуть средства, вложенные в строительство таких объектов, происходили по всей стране.

Среди факторов, способствовавших этому в прошлом (и которые были устранены законом №5091), можно выделить следующие:

При заключении договоров с застройщиком большинство вкладчиков имело ограниченную информацию об объекте строительства, наличии у заказчика строительства права на выполнение строительных работ, проектной документации на строительство, реального состояния строительства объекта и т. п.

Заказчик строительства мог вводить в заблуждение потенциальных инвесторов относительно важных для них сведений. За неимением указанной информации инвестор не мог качественно и в полной мере оценить риски, связанные с инвестированием в тот или иной объект строительства.

Также вкладчик был лишён реальной возможности контролировать деятельность заказчика строительства.

Вследствие отсутствия прозрачного механизма государственной регистрации прав на строящуюся недвижимость вкладчик не имел возможности достоверно без помощи застройщика определить объем привлеченных им для строительства объекта средств и объем прав третьих лиц относительно объекта или жилых/нежилых помещений в нем.

Однако на этом риски не заканчивались. Кроме того, существовала и практика, когда:

застройщик мог изменить технические характеристики объекта без согласия вкладчика;

была распространена двойная перепродажа объекта недобросовестными заказчиками строительства;

происходило обжалование права собственности на будущее недвижимое имущество, которое приобретается, в частности, посредством способа финансирования, не предусмотренного частью третьей статьи 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности".

Также среди причин возникновения проблемных объектов жилищного строительства были:

отсутствие системы гарантирования выполнения заказчиком строительства обязательств перед инвесторами;

строительство объектов на самовольно занятых земельных участках или при отсутствии права на выполнение строительных работ,

финансирование строительства по принципу "финансовой пирамиды",

направление средств, привлеченных от инвесторов жилищного строительства, не по целевому назначению,

принятие застройщиком на себя обязательств, которые он определенно не мог выполнить.