Безальтернативно вверх: стоимость найма киевских квартир традиционно «взбодрится» осенью, а зимой приблизится к дофорс-мажорной планке, правда, только в гривневом исчислении. Увы, тормозом быстрого восстановления прежних ценовых уровней пока являются «копеечные» доходы потенциальных арендаторов.

Лучше, чем вчера, но хуже, чем обычно

К концу июля столичные цены на аренду квартир подросли с почти нулевого уровня — «за коммуналку» — до уровня, составляющего две трети от прежней цены в гривнах. А если считать в валюте, то стоимость аренды существенно снизилась от довоенной цены.

Наконец киевский рынок аренды квартир потихоньку возвращается в равновесие, в соответствии с которым конъюнктура определяет цену. Еще несколько месяцев назад закон спроса и предложения на рынке не работал, так как цена предлагаемых вариантов не имела почти никакого значения.

Так, в Киеве спроса, равно как и новых договоров, не было вообще, если не считать спросом продление уже существующих договоров аренды либо за 30–50% от прежнего ценника, либо «за коммуналку». К слову, остатки таких договоров, когда арендаторы проживают, лишь погашая оплату за «счетчики» и платежки, до сих пор существуют, ведь некоторые собственники соглашались на такие договоренности до осени. Многие из собственников отсутствуют в стране и им комфортно, когда кто-то (пусть даже и бесплатно) проживает и одновременно выполняет функцию охранника квартирного имущества.

Однако, начиная с апреля, и владельцы недвижимости, и арендаторы (не покинувшие страну) стали возвращаться в города. И рынок немедленно отреагировал.

Сначала жилье сдавалось/снималось за полцены. К концу июля гривневые цены довольно резво пошли в гору, и сейчас в целом подтянулись к двум третям от довоенной планки.

При этом заметна характерная особенность: дорогие квартиры и дома, зачастую, потеряли значительно больше от январской цены, чем их более скромные конкуренты. Ничего удивительного, ведь время такое, что даже обеспеченные клиенты не разбрасываются деньгами. Тем более что цены на жилье, которое у нас называют «премиум-класс» (хотя оно зачастую таковым не является) до сих пор пытаются фиксировать в валюте.

К примеру, квартира в Киеве, ранее сдаваемая за 1500 долл./месяц, сейчас безуспешно пытается конкурировать на рынке с многочисленными «собратьями» по цене чуть выше 25 тыс. грн.

Стильная уютная современная двухкомнатная «чешка» (с эркером увеличенной площади) в 53 кв. м, легко сдававшаяся ранее за 12–13 тыс. грн. (чуть меньше 500 долл. ), теперь сдается максимум за 8–10 тыс. грн (чуть больше 200 долл. )

Киев буквально «забит» однокомнатными квартирами (причем полноценными, а не гостинками) по цене, сопоставимой с прежней ценой посредственных комнат, т. е. по 4500–5500 грн в месяц.

Хотя многие из «однушек» — с вполне приличным и свежим косметическим ремонтом. А ведь по такой цене раньше можно было взять разве что какой-нибудь подозрительный жилфонд в полуподвале. Что касается комнат, то диапазон цен на них теперь вообще стартует с 2700 грн.

А «двушку» в состоянии «от бабушки» (чистую и ухоженную) прямо сейчас можно снять в отличном киевском районе, утопающем в зелени Русановки, за 6500 грн. Реальная стоимость такой «двушки» для продажи будет составлять, как утверждают специалисты рынка, — не более 50 тыс. долл.

Выходит около 170 долл./месяц за «двушку» на Русановке — такого не было даже в 2003-м, когда подобные квартиры продавались по 20 тыс. долл. , а их аренда обходилась ровно на сотню дороже — 270 долл. А окупаемость такой двухкомнатной квартиры в то время составляла в среднем 6–7 лет. Сейчас срок окупаемости жилых объектов увеличился до 25–35 лет.

Львов: с собственников жилья «слетела корона»

К сожалению, значительное количество владельцев львовской недвижимости не сильно обременялось моралью в самые сложные первые месяцы войны. Обычные, даже нецентровые квартиры под аренду в новых домах рекламировались (и сдавались, их еще и не хватало) по суммам, приближенным к 100 тыс. грн в месяц (более 3 тыс. евро на тот момент). Такая ситуация сложилась во время приезда временных переселенцев из Киева.

Потом «Киев уехал», но приехали харьковчане. Цены чуть снизились, но все равно оставались высокими. Еще в апреле хорошую 145-метровую квартиру в новостройке, приближенной к центру, сдавали вместе с дефицитными паркоместами за 1500–2000 долл. Теперь на нее и за 1 тыс. долл. клиента «днем с огнем» не сыщешь.

Сейчас волна переселенцев во Львове схлынула, а те, кто остался, расселились по приемлемым для себя объектам. При этом если попадаются случаи, когда дешевое жилье сдается даже по январским ценам, то на квартиры дороже спрос практически отсутствует.

Большой новый ЖК, расположенный в прицентралье, недалеко от цирка и ж/д вокзала, предлагает, к примеру, 85-метровые двушки «под ключ» с хорошей техникой. Сейчас за них просят (причем безуспешно) 550 долл./месяц. Хотя всего лишь месяц назад такие апартаменты сдавали по 800 долл. , а в «горячие» месяцы — по 2000–2500 долл.

Нынче легче найти «зеленую сотню» на улице, чем продать квартиру

Констатируем факт: на вторичном рынке ценники на продажу квартир в Киеве незначительно снизились в валюте, а в новостроях стоимость «квадрата» показала гривневый рост. Реальные же цены можно наблюдать лишь в случае срочных продаж, или когда продавец согласен на значительную уступку.

Главное — рынок наконец сдвинулся с «глухой» точки — продажи пошли. Ведь в первые месяцы после начала войны, даже после открытия реестра, риелторы откровенно отказывались брать что-либо «в работу», в т. ч. ходовые в прежние времена варианты, предлагая отдавать их почти «за спасибо».

В относительно «тихих гаванях» Львова и Ужгорода даже валютные цены «законсервировались» на уровне неадекватного осеннего пика, и лишь часть предложений размещена с «косметической» как для сегодняшней ситуации 10–15% скидкой.

Не удивительно, что спрос особой активностью не отличается.

Похожая ситуация на вторичном рынке. Небольшое львовское агентство, ранее запросто проводившее 5–10 сделок ежемесячно, вот уже пятый месяц не провело ни одной сделки. А звонки и просмотры (как индикатор настроения рынка) совсем чуть-чуть порадовали лишь в последний месяц.

Квартиры «в подарок», конечно, никто никогда отдавать не будет, но ценовые уровни ждет как минимум очень серьезная коррекция, если речь идет о валютной стоимости.

Правда, подозревать об этом собственники начнут, как всегда, с определенным временным лагом, который традиционно может длиться пару лет. При этом приплыв новых квартир на продажу буде лишь увеличиваться.

Кто кому уступит: аренда или продажи

Конечно, рынок недвижимости рано или поздно привыкает к любой ситуации. И если срок окупаемости объектов на рынке уже измеряется тремя десятилетиями, то что-то должно произойти: либо стоимость аренды вырасти, либо цены продаж снизиться.

Что со значительной степенью вероятности можно утверждать о перспективе рынка продаж?

Ожидать цен на квадратные метры даже уровня начала «нулевых» (хотя кое-кто из потенциальных покупателей мечтает о 90-х) точно не стоит, ведь даже в афганском Кабуле квартиры, например типа «чешек», обычно стоят десятки тысяч долларов, а их аренда — сотни долларов.

Полномасштабный обвал цен на жилье возможен лишь в случае катастрофической девальвации национальной валюты. Однако признаков такого сценария пока нет, несмотря на то, что на данный момент гривна уже потеряла более четверти своего веса и дальше «смотрит» вниз. Наиболее вероятный сценарий поведения рынка продаж квартир — медленный рост в гривневом исчислении и такая же неспешная коррекция цен в валюте.

Момент, когда цены на первичное и вторичное жилье, достигнув дна, двинутся в обратном направлении, начнется, как только заработают механизмы восстановления экономики. Однако пиковые цены покупки/продажи квадратного метра образца осени 2021 года не вернутся многие годы.

Ожидания на рынке аренды

Подавляющее количество сделок на столичном рынке аренды сейчас совершается со сроком «до стабилизации ситуации», либо «до нового года», но, как правило, на срок до шести месяцев. Владельцы жилья в любом случае настроены повышать стоимость аренды в гривне, ведь аренда недвижимости — единственное, что не подорожало, а, наоборот, подешевело в длинном перечне товаров и услуг.

Скорее всего, к зиме цены на рынке сдачи в наем подтянутся к дофорс-мажорным, но в гривне. А ближайшее взбадривание рынка стартует традиционно в сентябре.  Одним из главных индикаторов восстановления рынка станет возвращение иностранцев в страну и соответственно — на рынок аренды.

О первых позитивных сигналах в этом направлении уже сообщают посредники.

Почти нулевой инвестиционный спрос на покупку квартир и очень ограниченное количество потенциальных клиентов, желающих приобрести недвижимость для проживания членов семьи, будут способствовать тенденции ускоренного роста цен на рынке аренды. Ведь даже если деньги есть, но желания их тратить нет, жить-то где-то все равно нужно.

Больше статей Вадима Башни и Сергея Следья читайте по ссылке.

[votes id="382"]